Normativa sobre reparaciones en pisos de alquiler
Qué dice la LAU sobre las reparaciones
Las reparaciones en una vivienda alquilada se regulan en la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (LAU), principalmente en su artículo 21, que reparte las responsabilidades en función del tipo de avería:
- Obras de conservación (art. 21.1): el propietario está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo que el deterioro sea imputable al inquilino.
- Pequeñas reparaciones (art. 21.4): «las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario».
El contrato de alquiler puede incluir matices, pero no puede privar al inquilino de los derechos mínimos que le reconoce la ley en un alquiler de vivienda habitual.
¿Qué reparaciones son a cargo del propietario?
El propietario debe garantizar que la vivienda se encuentra en condiciones habitables. Esto implica que debe hacerse cargo de:
Averías estructurales
Cualquier problema en la estructura del edificio o en elementos fundamentales de la vivienda, como grietas en paredes, humedades o problemas en la cimentación.
Instalaciones básicas
Las averías en instalaciones de agua, gas y electricidad que no sean consecuencia del mal uso por parte del inquilino.
Electrodomésticos incluidos en el contrato
Si el piso se alquiló con electrodomésticos y estos dejan de funcionar por envejecimiento o fallo técnico, el propietario debe repararlos o sustituirlos.
Sistemas de calefacción y aire acondicionado
Si la vivienda cuenta con calefacción o aire acondicionado centralizado y este deja de funcionar por causas ajenas al inquilino, la reparación corre a cargo del propietario.
Elementos estructurales del baño y cocina
Si se rompe la caldera, el lavabo, el fregadero o la bañera por un fallo estructural, corresponde al propietario arreglarlo.
¿Qué reparaciones son a cargo del inquilino?
El inquilino debe asumir los costes de reparaciones menores y aquellas que se deben al uso cotidiano de la vivienda. Entre ellas se incluyen:
Pequeñas reparaciones
Incluye el cambio de bombillas, arreglos en persianas o reparación de pequeños desperfectos en puertas y muebles.
Mantenimiento de electrodomésticos
Si un electrodoméstico se estropea por un mal uso, el inquilino debe asumir la reparación. Por ejemplo, si la lavadora se atasca por una carga excesiva.
Fontanería básica
Atascos en desagües o problemas en grifos por acumulación de residuos son responsabilidad del inquilino.
Pintura y desgaste por uso
Si el inquilino pinta las paredes o provoca daños en ellas, debe devolverlas a su estado original al finalizar el contrato.
¿Cuánto cuesta una pequeña reparación?
La LAU no fija un importe exacto para distinguir una «pequeña reparación», lo que genera muchas dudas. Ante este vacío, los tribunales han establecido algunos criterios orientativos:
- El coste: suele tomarse como referencia una cantidad aproximada de 120 a 150 euros; algunas resoluciones lo vinculan a que la reparación no supere el 50% de la renta mensual.
- El momento: si la avería surge poco después de entrar a vivir, se presume que no se debe al uso del inquilino y la asume el propietario.
- La causa: lo determinante es el origen. Si la avería viene del desgaste o la antigüedad, paga el propietario; si viene del mal uso o la negligencia, paga el inquilino, aunque se trate de una reparación importante.
- La zona afectada: por regla general, lo que afecta al inmueble en sí corre a cargo del propietario, y lo que afecta a bienes muebles, del inquilino.
Conviene recordar que el Código Civil (art. 1563) presume la responsabilidad del arrendatario por el deterioro de la vivienda, de modo que, en caso de duda, es el inquilino quien debe probar que no causó el daño.
¿Qué desperfectos paga el inquilino?
Los daños causados por un mal uso o negligencia corren a cargo del inquilino. Algunos ejemplos son:
Rotura de vidrios o espejos
Si una ventana se rompe accidentalmente, el inquilino debe reemplazarla.
Puertas o muebles dañados
Si una puerta se golpea y queda inservible, la reparación es responsabilidad del inquilino.
Averías en electrodomésticos por uso inadecuado
Si un frigorífico deja de funcionar porque se ha sobrecargado o no se ha limpiado correctamente, el inquilino asume la reparación.
Qué hacer cuando surge una avería: el procedimiento legal
La LAU también establece cómo debe actuarse ante una reparación, en su artículo 21.3:
- El inquilino debe avisar cuanto antes. Tiene la obligación de comunicar al propietario la necesidad de la reparación en el plazo más breve posible, y facilitar el acceso a la vivienda para verificar el estado.
- Reparaciones urgentes. Si se trata de un daño inminente o una incomodidad grave, el inquilino puede realizar la reparación urgente —previa comunicación al propietario— y reclamarle después el importe.
- Si el propietario no responde. Cuando una reparación necesaria para la habitabilidad no se realiza, el inquilino puede reclamarla e incluso, en casos graves, desistir del contrato sin penalización.
Documentar todo por escrito (correos, fotos, presupuestos, informes técnicos) es la mejor forma de evitar que un desacuerdo acabe en conflicto.
Obras de conservación y obras de mejora: no son lo mismo
Más allá de las reparaciones, conviene distinguir dos tipos de obras que la LAU trata de forma distinta:
-
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Obras de conservación (art. 21):
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- las que mantienen la vivienda habitable. Las paga el propietario y
no permiten subir la renta
- . El inquilino debe tolerarlas si son urgentes; si duran más de 20 días, tiene derecho a una reducción proporcional de la renta.
- Obras de mejora (art. 22): las que mejoran el inmueble más allá de su conservación. El propietario debe avisar con al menos 3 meses de antelación y, bajo ciertas condiciones, puede repercutir una subida de renta una vez transcurridos los primeros 5 o 7 años de contrato.
Un caso particular son las obras impuestas por la Inspección Técnica de Edificios (ITE): se consideran obras de conservación y corresponden al propietario, sin posibilidad de repercutirlas al inquilino. Puedes ver cómo funciona en nuestro artículo sobre qué es la ITE y cómo afecta al alquiler.
En un piso de alquiler, ¿quién paga las averías?
Para determinar quién paga una avería, hay que analizar la causa del problema. Algunas situaciones pueden generar dudas:
Fugas de agua
Si una tubería presenta una fuga por desgaste, el propietario debe repararla. Si la fuga es consecuencia de un mal uso del inquilino, este debe hacerse cargo.
Averías en calefacción o aire acondicionado
Si la instalación deja de funcionar por antigüedad, el propietario debe solucionarlo. Si la avería se debe a un mal uso del inquilino, la reparación será su responsabilidad.
Problemas eléctricos
Si un fallo eléctrico afecta a toda la instalación, el propietario debe solucionarlo. Si un enchufe deja de funcionar por un mal uso, el inquilino asume la reparación.
