En el alquiler de temporada, donde los pisos se entregan amueblados y equipados, el inventario es tu mejor seguro. Es el documento que prueba qué entregaste y en qué estado, y el que te permitirá justificar una retención de la fianza sin acabar en un conflicto. Esta guía te explica, paso a paso, cómo elaborarlo, e incluye una plantilla lista para usar, estancia por estancia.
| Resumen • El inventario es el anexo al contrato que documenta, estancia por estancia, el mobiliario, los electrodomésticos y el estado de la vivienda en el momento de entregar las llaves. • Firmado por ambas partes y con fotografías fechadas, tiene entre ellas el mismo valor que una escritura pública (art. 1225 CC) y hace prueba plena si no se impugna (art. 326.1 LEC). • Sin inventario de entrada, la ley presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado (art. 1562 CC): no podrás reclamar por daños ni por muebles que no figuran en el contrato. • La fianza solo cubre los daños imputables al inquilino, nunca el desgaste ordinario por el uso. Un inventario de entrada y otro de salida comparables marcan la diferencia. |
Qué es el inventario y por qué es decisivo
El inventario de arrendamiento es un documento que se adjunta como anexo al contrato y en el que el propietario relaciona, estancia por estancia, todos los bienes que se entregan con la vivienda (mobiliario, electrodomésticos, menaje, ropa de hogar) y describe su estado, junto con el estado general del inmueble. En el alquiler de temporada amueblado es el corazón probatorio de la relación.
Valor jurídico y probatorio
No es obligatorio por ley, pero cuando está firmado por ambas partes se convierte en un documento privado que, conforme al artículo 1225 del Código Civil, tiene entre los firmantes el mismo valor que una escritura pública. A efectos procesales, el artículo 326.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil equipara su fuerza probatoria a la de los documentos públicos mientras su autenticidad no sea impugnada. En la práctica, un inventario firmado, fechado y con fotos es la prueba que un juez valora para decidir si un descuento de la fianza está justificado.
Relación con la fianza y el INCASÒL
La fianza (art. 36 LAU) garantiza el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario, incluidos los desperfectos. En Cataluña es obligatorio depositarla en el INCASÒL en el plazo de dos meses. Al finalizar el contrato, el INCASÒL la devuelve al propietario por transferencia en un máximo de 21 días. Pero para descontar cantidades por daños, el propietario debe probar que no existían al inicio: sin inventario de entrada, esa prueba es casi imposible, porque el art. 1562 CC presume que el inquilino recibió la vivienda en buen estado.
| El deber de devolver la vivienda como se recibió: Los arts. 1561 a 1564 del Código Civil obligan al arrendatario a devolver la finca tal como la recibió, salvo el menoscabo por el tiempo o causa inevitable, y le hacen responsable del deterioro salvo que pruebe que no fue por su culpa. Estas presunciones juegan a favor del propietario, pero solo si ha documentado el punto de partida. |
Un matiz clave en el alquiler de temporada
El alquiler de temporada por meses (profesionales desplazados, estudiantes, tratamientos médicos) se caracteriza por entregar pisos completamente amueblados y equipados. Cuanto más contenido tiene la vivienda, mayor es el riesgo de disputa sobre qué se entregó y en qué estado. Y si un mueble o electrodoméstico no figura en el inventario, el propietario no puede reclamar daños sobre él.
Además, la Ley 11/2025 (vigente desde el 1/1/2026 en Cataluña) exige acreditar documentalmente la causa de la temporalidad y depositar esa documentación junto con la fianza en el INCASÒL. El inventario refuerza el expediente, pero no sustituye esa acreditación. En temporada, la fianza a depositar es proporcional a la duración del contrato, sobre la base de dos mensualidades.
Qué debe incluir un inventario completo
- Datos identificativos: arrendador y arrendatario, referencia al contrato, dirección y referencia catastral del inmueble, fecha.
- Estado general por estancias: paredes, suelos, techos, puertas, ventanas, persianas, pintura y cerraduras, con anotación de desperfectos preexistentes.
- Mobiliario y enseres por estancia: salón, cocina, dormitorios, baños, pasillo, terraza, trastero.
- Electrodomésticos: marca, modelo y estado/funcionamiento (frigorífico, horno, vitrocerámica, lavadora, lavavajillas, campana, caldera, aire acondicionado, TV).
- Instalaciones: electricidad, fontanería, calefacción/climatización y gas.
- Lecturas de contadores: agua, luz y gas en el momento de entrega, con número de contador y foto.
- Llaves entregadas: número de juegos y tipos (portal, vivienda, buzón, garaje, trastero, mandos, tarjetas).
- Menaje y ropa de hogar: vajilla, cubertería, batería de cocina, sábanas, toallas. Se inventaría por lotes, salvo objetos de valor.
Cómo elaborarlo paso a paso
- Recorrido estancia por estancia: describe cada elemento con precisión («nevera blanca, marca X, sin rasguños» en lugar de «nevera»).
- Documentación fotográfica y en vídeo: fotos nítidas, planos generales y de detalle de cada estancia y de los desperfectos; conserva los archivos originales sin editar, nombrados por estancia y con fecha.
- Momento adecuado: el mismo día de la entrega de llaves, antes de que el inquilino introduzca sus pertenencias y con ambas partes presentes.
- Firma y copia: firma de ambas partes en todas las páginas y copia para cada uno. Puedes conceder un plazo (p. ej. 7 días) para comunicar incidencias no detectadas.
- Soporte digital o papel: es indiferente (Word, PDF o app); lo relevante es la exhaustividad y la firma. La firma electrónica avanzada (eIDAS) es muy cómoda cuando el inquilino aún no está en la ciudad.
- Entrada y salida: repite el mismo recorrido y las mismas tomas en el check-out. Esa comparación es la que sustenta cualquier deducción de la fianza.
Errores comunes y buenas prácticas
Errores frecuentes
- Firmar el contrato sin inventario y pretender reconstruirlo después.
- Usar fórmulas genéricas del tipo «la vivienda se entrega en buen estado».
- No reflejar los pequeños desperfectos ya existentes ni fotografiarlos con fecha.
- No firmar todas las páginas, no contar llaves y mandos, u olvidar las lecturas de contadores.
Desgaste ordinario vs. daño imputable
El art. 21.4 LAU atribuye al inquilino las pequeñas reparaciones por el uso ordinario, pero los tribunales entienden que el deterioro por el mero paso del tiempo (pintura envejecida, pérdida de brillo del parquet, pequeñas marcas) es uso normal y corresponde al propietario. Solo son imputables al inquilino los daños que exceden el uso razonable (roturas, agujeros, quemaduras, electrodomésticos rotos por mal uso), y siempre acreditados con foto y presupuesto o factura.
| Concepto | ¿Quién lo asume? |
| Pintura envejecida, pérdida de brillo del parquet | Propietario (desgaste ordinario) |
| Pequeñas marcas y rozaduras por uso normal | Propietario (desgaste ordinario) |
| Roturas, agujeros, quemaduras | Inquilino (daño imputable) |
| Electrodoméstico roto por mal uso | Inquilino (daño imputable) |
| Limpieza extraordinaria por suciedad excesiva | Inquilino (daño imputable) |
| Devolución de la fianza sin conflictos: El propietario dispone de un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza (art. 36.4 LAU). Superado ese plazo, la cantidad retenida sin justificación devenga el interés legal del dinero (3,25% en 2026). Haz la inspección de salida con el inquilino, compara ambos inventarios, valora cada incidencia con presupuesto o factura y devuelve el remanente dentro de plazo. |
Plantilla de inventario lista para usar
Copia esta plantilla, complétala estancia por estancia el día de la entrega y firmadla ambas partes. En la columna Estado usa: nuevo · buen estado · uso normal · desperfecto. En Observaciones, anota marca, modelo, la descripción del daño y el número de la foto correspondiente.
| Datos del inventario | |
| Contrato de referencia / fecha | |
| Arrendador (nombre y DNI/NIE) | |
| Arrendatario (nombre y DNI/NIE) | |
| Dirección y referencia catastral | |
| Fecha y hora de la entrega |
Llaves y lecturas de contadores
| Concepto | Nº / Lectura | Observaciones (foto nº) |
| Juegos de llaves (vivienda / portal) | ||
| Mandos / tarjetas (garaje, etc.) | ||
| Contador de luz | ||
| Contador de agua | ||
| Contador de gas |
Salón – comedor
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Sofá | |||
| Mesa de comedor | |||
| Sillas | |||
| Televisión | |||
| Mueble / estantería | |||
| Cortinas / estores | |||
| Lámparas | |||
Cocina (mobiliario y electrodomésticos)
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Frigorífico | |||
| Horno | |||
| Vitrocerámica / placa | |||
| Campana extractora | |||
| Lavadora | |||
| Lavavajillas | |||
| Microondas | |||
| Menaje (vajilla, cubertería, batería) por lotes | |||
Dormitorio 1
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Cama / somier / colchón | |||
| Mesillas | |||
| Armario | |||
| Cómoda | |||
| Ropa de cama (por lotes) | |||
| Cortinas / estores | |||
Dormitorio 2
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Cama / somier / colchón | |||
| Mesillas | |||
| Armario | |||
| Escritorio / silla | |||
| Cortinas / estores | |||
Baño(s)
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Sanitarios (lavabo, inodoro, ducha/bañera) | |||
| Mampara | |||
| Muebles / espejo | |||
| Toalleros | |||
| Ropa de baño (por lotes) | |||
Recibidor / pasillo
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Mueble recibidor | |||
| Perchero | |||
| Espejo | |||
| Iluminación | |||
Terraza / balcón / trastero
| Elemento / mobiliario | Cant. | Estado | Observaciones (marca, daño, foto nº) |
| Mobiliario de exterior | |||
| Tendedero | |||
| Elementos del trastero / garaje | |||
Cierre y firmas
Observaciones generales: ________________________________________________________________
Plazo para comunicar incidencias no detectadas: ______ días.
Las partes manifiestan su conformidad con el estado de la vivienda y del mobiliario aquí descrito, y firman todas las páginas del presente inventario, que se adjunta como anexo al contrato de arrendamiento.
| Firma del arrendador | Firma del arrendatario |
| Fecha: | Fecha: |
