Si eres propietario de una vivienda en alquiler, probablemente ya sabes que el alquiler te genera ingresos y conlleva una serie de responsabilidades fiscales.
Una de las más importantes es saber qué gastos deducibles en el alquiler puedes aplicar, ya que esto te ayudará a reducir tu carga tributaria.
¿Por qué es importante aprovechar los gastos deducibles?
Como propietario de un alquiler, los gastos deducibles son una herramienta importante para reducir tus impuestos. Puedes restar algunos de los gastos asociados a la propiedad de los ingresos que generas por el alquiler, lo que disminuye la base imponible sobre la que se calculan tus impuestos. Esto es útil porque refleja más adecuadamente los costes reales que implican tener una propiedad alquilada.
Beneficios de aplicar deducciones fiscales
- Menos impuestos: al restar ciertos gastos, reduces el monto sobre el que se calculan tus impuestos.
- Más rentabilidad: cuantos menos impuestos pagues, más rentable será tu inversión en alquileres.
- Facilita la declaración: llevar un control de los gastos te permitirá presentar una declaración más ordenada.
¿Qué gastos puedes deducir del alquiler?
Es importante conocer qué gastos puedes deducir para aprovechar al máximo los beneficios fiscales. Te detallamos los más comunes:
Financiación e impuestos
- Intereses de la hipoteca y gastos de financiación: puedes deducir los intereses del préstamo destinado a comprar o mejorar la vivienda, así como las comisiones y otros gastos asociados. El capital amortizado del préstamo no es deducible.
- IBI y tasas municipales: el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, la tasa de recogida de basuras, alcantarillado o alumbrado son deducibles si los paga el propietario.
Conservación y mantenimiento
- Reparaciones y conservación: pintura, arreglos de fontanería, electricidad, sustitución de elementos o pequeñas reparaciones para mantener la vivienda en condiciones de uso. No se incluyen las ampliaciones ni mejoras (estas se amortizan).
- Gastos de comunidad: las cuotas de la comunidad de propietarios, incluidas las derramas ordinarias destinadas a conservación, son deducibles cuando las asume el arrendador.
Seguros y suministros
- Seguros: las primas del seguro del hogar, de responsabilidad civil, de robo o incendio y, muy especialmente, del seguro de impago de alquiler, son deducibles.
- Suministros: agua, luz y gas son deducibles solo si los paga el propietario y no el inquilino, en cuyo caso se deduce el 100% de la factura.
Gestión y otros
- Honorarios profesionales: comisiones de agencias inmobiliarias, administradores de fincas, gestores, asesores fiscales y abogados vinculados al arrendamiento.
- Certificado de eficiencia energética: su coste se incluye dentro de «otros gastos fiscalmente deducibles».
- Saldos de dudoso cobro: si un inquilino te debe rentas y han pasado más de seis meses desde la primera gestión de cobro hasta el cierre del ejercicio, puedes deducir esas cantidades impagadas.
La amortización: el gasto deducible que muchos propietarios olvidan
Uno de los gastos más importantes, y a menudo desconocido, es la amortización del inmueble. Hacienda permite deducir cada año un 3% del mayor de estos dos valores: el coste de adquisición (sin contar el valor del suelo) o el valor catastral de la construcción.
Este gasto es clave porque no supone un desembolso real cada año, pero reduce el rendimiento neto del alquiler. En muchos casos, sumado al resto de gastos, hace que el rendimiento sea cero o incluso negativo, de modo que el propietario no paga IRPF por los ingresos del alquiler.
Además del inmueble, también puedes amortizar el mobiliario y los electrodomésticos incluidos en la vivienda alquilada: en este caso, la amortización es del 10% anual durante un máximo de 20 años.
¿Cómo aplico estos gastos deducibles?
Aplicar estas deducciones no es complicado, pero sí es necesario mantener un buen control de los gastos. El primer paso es guardar todas las facturas relacionadas con la propiedad alquilada. Esto incluye recibos de reparaciones, pagos de suministros, seguros y cualquier otro gasto asociado.
Consejos para organizar tus deducciones
Te dejamos algunos consejos para que llevar un control de tus deducciones sea más sencillo:
- Separa tus gastos: mantén organizados los gastos relacionados con el alquiler y los personales.
- Registra todos los gastos: es útil llevar un registro de las deducciones año tras año para facilitar la declaración de impuestos.
- Consulta con un experto: si alguna vez tienes dudas, un asesor fiscal te ayudará a aplicar las deducciones de forma correcta.
¿Qué ocurre si tengo varios inmuebles alquilados?
Si eres propietario de varias propiedades en alquiler, puedes deducir los gastos correspondientes a cada una por separado. Esto te permite aprovechar al máximo las deducciones fiscales, siempre y cuando los gastos estén directamente relacionados con el alquiler de esa propiedad. Es decir, puedes deducir los gastos de cada inmueble de forma independiente.
Gestionar varios alquileres puede resultar complicado, sobre todo cuando se trata de llevar un control adecuado de los gastos de cada propiedad. Aquí es donde los servicios de gestión de alquileres pueden ser útiles. Tener un equipo que se encargue de la administración te permite concentrarte en otros aspectos mientras te aseguras de aprovechar todas las deducciones disponibles.
Algunas limitaciones a tener en cuenta
No todos los gastos se pueden deducir de la misma forma, y es importante conocer las restricciones. Por ejemplo, las reformas sustanciales, como la renovación de una cocina o baño, no se pueden deducir de forma inmediata. En estos casos, la deducción debe distribuirse a lo largo de varios años.
También es importante recordar que solo puedes deducir los gastos que estén directamente relacionados con el alquiler de la propiedad. Si compras materiales para realizar reparaciones en tu vivienda personal, esos no son deducibles, aunque los utilices en el inmueble alquilado.
El límite conjunto de intereses y reparaciones
Conviene conocer una regla importante: los intereses de la hipoteca y los gastos de reparación y conservación no pueden superar conjuntamente el importe de los ingresos íntegros que has obtenido por el alquiler de ese inmueble en el año.
Esto no significa que pierdas el exceso: la parte que no puedas deducir este año podrás compensarla en los cuatro ejercicios siguientes, con el mismo límite para cada inmueble.
Reducciones del rendimiento neto: ¿se aplican a tu caso?
Más allá de los gastos deducibles, existen reducciones sobre el rendimiento neto cuando la vivienda se alquila como residencia habitual del inquilino. Con la entrada en vigor de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda, los porcentajes han cambiado:
- 60% para contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023.
- 50% como reducción general para los nuevos contratos.
- Hasta el 90%, 70% o 60% en supuestos específicos (zonas de mercado residencial tensionado con rebaja de renta, inquilinos jóvenes o rehabilitación reciente del inmueble).
Importante: estas reducciones se aplican únicamente al alquiler de vivienda habitual. Quedan excluidos el alquiler de temporada, el turístico y el de uso distinto al de vivienda habitual.
¿Y los gastos deducibles en el alquiler temporal?
Aunque el alquiler temporal o por meses no permite aplicar las reducciones del rendimiento neto, sí puedes deducir todos los gastos asociados a la vivienda (amortización, suministros, comunidad, seguros, IBI, honorarios de gestión, etc.) por los meses en que el inmueble ha estado arrendado.
Por eso, una correcta clasificación del contrato y un buen control de los gastos durante los periodos de ocupación son esenciales para optimizar la fiscalidad de este tipo de arrendamiento.
¿Por qué es conveniente externalizar la gestión de tus alquileres?
Gestionar una propiedad de alquiler puede ser agotador, especialmente cuando tienes que estar pendiente de todos los detalles fiscales. Si te resulta difícil llevar el control de las deducciones y los gastos, contar con un servicio profesional puede ahorrarte tiempo y esfuerzo. Los expertos en gestión de alquileres te permiten delegar las tareas administrativas, incluyendo la parte fiscal, y asegurarte de que aprovechas todas las deducciones posibles sin complicaciones.
Si te es difícil llevar la gestión de tus alquileres, puedes delegarlo en profesionales que se encarguen de todo. Esto no solo te ayudará a optimizar tu tiempo, sino que también te garantizará que todos los aspectos fiscales se manejen de manera eficiente.
Maximiza tus deducciones y simplifica la gestión de tus alquileres
Conocer los gastos deducibles en el alquiler y cómo aplicarlos correctamente es clave para reducir tu carga fiscal y mejorar la rentabilidad de tus propiedades. Llevar un control adecuado de los gastos y consultar con un experto cuando sea necesario te permitirá aprovechar al máximo las deducciones fiscales.
Si prefieres externalizar la gestión, contar con un servicio profesional de gestión de alquileres puede ahorrarte tiempo, esfuerzo y dinero. Con el apoyo adecuado, podrás centrarte en lo que realmente importa y dejar en manos de expertos los detalles fiscales y administrativos.
Preguntas frecuentes sobre los gastos deducibles del alquiler
¿Se puede deducir el IBI del alquiler?
Sí. El IBI es deducible siempre que lo pague el propietario y el inmueble esté efectivamente alquilado durante el periodo declarado.
¿Puedo deducir una reforma completa de la cocina o el baño?
No de forma inmediata. Las reformas que suponen una mejora o ampliación se consideran inversión y deben deducirse mediante amortización a lo largo de varios años, no como gasto del ejercicio.
¿Los gastos de comunidad son deducibles?
Sí, las cuotas ordinarias de la comunidad de propietarios son deducibles cuando las paga el arrendador.
¿Qué pasa con los meses que el piso está vacío?
Durante los periodos sin alquilar, el inmueble genera una imputación de renta y los gastos no son deducibles, salvo que acredites que está en expectativa de alquiler (por ejemplo, anunciado en portales o con un contrato de gestión con una agencia).
¿Puedo deducir los gastos si gestiono el alquiler con una empresa?
Sí. Los honorarios de una agencia o empresa de gestión de alquileres son un gasto deducible más, y además te aseguran que no se te escape ninguna deducción a la que tengas derecho.
